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史上最难成立业委会的小区在珠江荣景小区诞生了,亲,邀请你来关注

2020-08-27 16:42河南民生 人已围观

简介业主委员会的产生虽然是经得业主大会选举产生,不是因为备案而产...

业主委员会的产生虽然是经得业主大会选举产生,不是因为备案而产生业主委员会,但是根据《业主大会和业主委员会指导规则》三十三条的规定,业主委员会应自选举产生之日起30日内,持相关材料到物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第34条规定:“业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。由此可见,备案行为实际是行政主管部门对业主委员会依法成立、具备主体资格等一系列事实的确认,这种备案行为具有行政许可或者行政确认的效力,足以让相对人或其他人或其利害关系人的权利义务产生实际影响,属于行政诉讼的受案范围。友调侃:珠江荣景小区光荣荣获号称史上最难成立业委会小区。物业管理公司在物业管理中的权利主要有:根据有关法律法规,结合实际情况,制定小区管理办法;依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;有权制止违反规章制度的行为;有权要求业主委员会协助管理;有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。同时,物业管理公司在物业管理中的义务主要有:履行物业管理合同,依法经营;接受业主委员会和全体业主的监督;重大的管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可;接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 普法小课堂 气表水表坏了怎么办? 答:根据《物业管理条例》第52条规定,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因此,物业公司无安装、维修、养护等责任,物业公司可协助业主联系安装施工单位及专业经营单位对此类设施设备的损坏进行维修。 装修好的房屋漏水咋办? 答:根据《建筑工程质量管理条例》第40条的规定:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。因此,如业主房屋尚未过保修期,或者业主已反馈至开发商而未能得到解决,物业公司向业主解释说明后,配合业主联系、接洽开发商,以推动此类投诉的解决。 小区电梯广告收益归谁? 答:《物权法》及最高人民法院关于审理建筑物分区所有权的相关纠纷问题的解释中,明确界定了包括建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等这些基本的结构部分,包括楼道、楼梯、电梯、大堂、消防、公共照明、大堂里的公共照明这些附属设施、设备,加上个别楼有避难层还有设备层等,都属于业主共有的公共部分。业主在购买房产时与物业公司签订的《物业服务合同》中,是否明确约定了广告收益情况,如有约定,双方均应当按照物业服务合同的约定执行;如果物业公司没有与业主达成一致意见,根据《物业管理条例》第55条的规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。因此,物业公司无权未经业主同意私自利用、安置广告设施。 对于广告收益的使用问题,首先原则仍然是物业方和业主有约定的,按约定处理;没有约定或者约定不明的,同样可依据《物业管理条例》的规定,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。 电梯发生故障谁维修? 答:电梯等专用设施设备发生故障,物业公司不能自行修理,应由专业的、取得国家相应资质的企业进行处理。物业公司应向业主做好解释说明工作。 业主能否拒交物业费? 答:根据《江西省物业管理条例》规定,业主在业主管理活动中必须履行的义务包括,按时交纳物业服务费用,业主不得以放弃权利为由不履行义务。依据该条例第五十五条的规定:已交付业主的房屋,物业服务费用由业主承担,未交付的房屋,物业服务费用由建设单位承担。从法律中可以看出,无论是否入住、使用,物业只要已经交付,则物业费须由业主承担,按时缴纳。如使用人拒交,物业公司可通过法律途径,维护自身利益。 发生高空坠物怎么办? 答:《侵权责任法》第87条规定:从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。物业公司在尽到自身的责任后,对因高空坠物造成的损失,可以免除法律意义上的责任。关于惠济区老鸦陈办事处阻挠、推诿珠江荣景南苑成立业主委员会,拒不履行指导、监督、备案职责的意见。尊敬的审判庭:珠江荣景小区坐落于惠济区江山路、天河路交叉口,2014年9月建成,现已全部交工入住,目前珠江荣景的物业管理单位为河南银江物业服务有限公司(系开发商选聘的前期物业公司)。截止至2016年底小区入住已经达到80%以上,符合成立业主大会的要求。早在2015年,热心业主周守功等十几名同志就反复奔走于老鸦陈办事处、郑州市房管局、惠济区房管局,要求组建珠江荣景业主委员会,并恳请老鸦陈办事处予以相应的指导和监督。在惠济区房管局分别于2016年8月15日、2016年11月7日两次向老鸦陈办事处发函表示“珠江荣景南区符合成立业主大会条”的情况下(函件详见附件01),老鸦陈办事处的态度仍是推诿、阻挠或置之不理,采取“不理睬、不表态、不支持”的“三不”态度。无奈之下,周守功一纸诉状将老鸦陈办事处诉至郑州市高新区人民法院,要求老鸦陈办事处对珠江荣景成立业主委员会一事履行相应的指导监督义务。受理案件的李华法官受理案件后,向周守功等业主代表解释说“我们非常理解和支持业主希望成立业委会的愿望和诉求,虽然《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律文件规定了辖区办事处对成立业主委员会负有监督、指导义务,但该指导为行政指导,并不具备行政强制效力。该指导行为应为二被告的法定义务,而非其法定职责。但老鸦陈办事处如果拒绝、阻挠业主成立业主委员会,是违反法律规定的,并且老鸦陈办事处对成立业委会有相应的监督指导义务,我们法院会协调、督促老鸦陈办事处配合你们成立业委会,但你们这个行政诉讼的诉讼请求,因不具有可诉性,我们法院无法支持,希望你们理解。”在一审诉讼期间,老鸦陈办事处或许是听取了法官的意见,也或许是看到了业主坚决要求成立业主委员会的决心。就同意业主组建成立业主委员会,并指导业主着手组建业委会筹备组。老鸦陈办事于2016年11月11日发布《关于成立珠江荣景小区业主委员会筹备组的公告》(详见附件02),并于2016年11月24日将《珠江荣景小区业主大会筹备组名单公告》于珠江荣景小区内(名单及公告详见附件03)。尔后高新区人民法院于2016年12月29作出了(2016)豫0191行初389号判决书。(详见附件04)周守功对该判决不服,已经提起上诉,目前该案受理于郑州市中级人民法院。筹备组合法成立后按照《指导规则》的要求着手开展各项工作,老鸦陈办事处于2016年12月15日公告《珠江荣景业主委员会筹备组关于入户登记信息的通知》(详见附件05);为便于开展后续各项工作,筹备组2017年1月5日商定《关于珠江荣景南苑筹备组专用章的声明》并自行刻制筹备组成员名字,仅供内部使用的四方章(详见附件06);老鸦陈办事处于2017年1月24日公告《关于珠江荣景南苑业主委员会候选人的报名公告》(详见附件07);筹备组于2017年2月6日公告《珠江荣景小区南苑业主委员会筹备组公告》(内容其实就是筹备组公示业主委员会候选人名单,因为老鸦陈办事处不肯公示候选人名单,详见附件08);筹备组于2017年2月19日发布《公示》决定召开首次业主大会的时间为2017年2月23日至2017年3月5日,定于2017年3月6日公开唱票(详见附件09);根据《物业条例》以及《指导规则》的规定,组建成立业委会的主体为筹备组,为了能顺利组建业主委员会,2017年2月22日筹备组公示《珠江荣景小区南苑业主委员会筹备组公告》,将有关召开业主大会的时间、地点、投票方法等内容予以公示(详见附件10);筹备组于2017年2月23日将《邀请函》、《关于召开首次珠江荣景南苑业主大会的汇报材料》、《关于公示珠江荣景业主委员会候选人的申请》三份材料通过顺风快递邮寄给老鸦陈办(详见附件11)请求老鸦陈办事处派人到场予以监督、指导。同日将《邀请函》邮寄给惠济区房管局(详见附件12),但两个单位均未到场也未给予任何回应; 2017年2月25日筹备组向老鸦陈办事处邮寄《关于珠江荣景南苑小区成立业主委员会表决票的申请》(详见附件13),就表决票的形式是否符合规定请求老鸦陈办事处的意见,但老鸦陈办事处采取的依然是“三不态度”。业委会候选人产生后,依《指导规则》的要求,应当将业委会候选人名单公告于小区内,供业主监督、审查、提出异议。但在筹备组一再要求下,老鸦陈办事处不仅拒绝公告,反而声称“你们筹备组现在的工作已经完成,没有你们的事了,剩下的事都是我们办事处的事,等等”(录音文件详见附件X)。意图将筹备组成员排除在外,一手组建、掌控业委会。更让人无法理解的是,老鸦陈办事处陆续收到筹备组前述邮寄的材料后,不仅没有积极履行其指导监督义务,甚至违背业主真实意愿意,捏造、虚构业委会候选人名单,于2017年2月24日发布《关于成立珠江荣景业主委员会相关事宜公告》及《珠江荣景业主委员会候选人名单公示》两份文件(详见附件14),老鸦陈办事处在未征得筹备组意见的情况下,自主决定了召开业主大会的时间、地点和投票方式,甚至虚构候选人名单并予以公示。筹备组认为老鸦陈办事处作为惠济区人民政府的派出机构,其一言一行均代表的是区政府。其具然能够虚构事实,凭空捏造候选人名单,如此行为其真实用意难免让人产生无限遐想。针对此两份文件筹备组提出异议,并于2017年2月26日向老鸦陈办事处邮寄《珠江荣景业主委员选举筹备组的函》(详见附件15),同日在小区内公示《珠江荣景业主委员选举筹备组的声明》(详见附件16)向老鸦陈办事处提出异议。2017年3月5日筹备组再次向老鸦陈办事处邮寄《邀请函》,邀请老鸦陈办事处到场予以指导监督(详见附件17)。根据筹备组前期的日程安排及投票流程,筹备于2017年2月23日—2017年3月5日期间正常进进行投票选举活动。按日程安排2017年3月6日筹备组在珠江荣景南苑小区如期进行公开唱票,但整个投票、唱票期间,在筹备组已经一再邮寄《邀请函》的情况下,无论是老鸦陈办事处,还是惠济区房管局均未来人指导监督。经2017年3月6日公开唱票,在小区业主的参与和全程录像下统计出了选举结果,业委会成员为周守功、张旭、仲洋、李美丽、赵文峰。(详见附件18)珠江荣景业委会成员经投票产生后,根据《指导规则》第三十四条规定,业主委员会应当自选举产生之日起30天内向老鸦陈办事处和区房管局办理备案手续。珠江荣景业委会于2017年3月20日、3月31日分别通过邮寄的形式向老鸦陈办事处和房管局邮寄《关于珠江荣景南苑业主委员会备案申请》、《公告》(投票统计结果)、《珠江荣景南苑业主委员会成员》、《珠江荣景南苑业主委员会规则》、《珠江荣景南苑业主管理规约》(详见附件19),房管局工作人员王海滨分别通过回复短信及书面的形式予以回复(详见附件20);2017年3月31日筹备组又向老但老鸦陈办事处和惠济区房管局邮寄《关于珠江荣景南苑业主委员会备案申请》(详见附件21),但老鸦办事处依然采取“不理睬、不表态、不支持”的“三不态度”。《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中明确规定“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。”据此《复函》业主委员会定性为民法范畴内的“其他组织”。又根据《指导规则》第三十四条规定,“业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章”。由以上两条规定并结合其它法律规定可知,居民小区组建成立业主委员会依法属于业主自治的范围,成立业委会的过程由筹备组实际办理,辖区办事处和房管局负有指导、监督的义务。业主委员会经选举成立后,这仅仅只是居民自治的结果,如若业委会需要合法成立,还需要有权机关(老鸦陈办事处和公安机关)对自治结果予以确认或许可。(老鸦陈办事处出证明,公安机关刻章。这个过程,其实就是对筹备组组建业委会过程的监督、审核和许可)。根据《行政许可法》第十二条规定,下列事项可以设定行政许可:5、企业或者其他组织的设立等,需要确定主体资格的事项。由此可见,业委会申请设立或需要确定主体资格的事项依法属于行政许可的范畴。又根据《行政诉讼法》第十二条规定:“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼:5、申请行政许可,行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复,或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的”。由此可知,在一审时因为业主委员会还未产生,老鸦陈办事处负有的监督、指导义务是行政指导义务,不具有强制效力,不具有可诉性的话。那么时至今日,由于业委会已经产生,当需要有权机关予以许可时,老鸦陈办事处采取的“三不态度”就属于拒不履行法定职责,属于行政诉讼的范畴,具有可诉性。在本案中,全体业主对于现在的物业公司是如何管理小区、如何利用小区的公共区域和设施换取私利的事情不再一一陈述。我们想说的是,家是每个人一生中最重要的场所,对于一个普通家庭来讲,一个家可能需要花费全家人半辈子的财富,全体业主才是小区真正的主人。如果主人对自己所拥有的房子都不能行使完整的权利,如何能让每个业主安居乐业?最后,我们恳请二审法庭重新审查本案证据,严格依照法律规定依法审理,做出公正判决,维护全体业主的合法权利,也对类似行政案件做出正确的司法引导。索 引 号 170321691/2016-00009主题分类 综合政务/信息公开指南发布机构 惠济区住房保障服务中心关 键 词 信息公开,物业,业主委员会文 号成文日期 2016-02-24发布日期 2016-02-24业主委员会备案工作流程一、业主委员会提交材料1、业主委员会备案登记表(示范文本);2、业主委员会成立情况的书面报告;3、已通过的业主大会议事规则;4、已通过的管理规约;5、选举和表决结果统计表(筹备组成员签字);6、业主委员会成员基本情况及分工;7、其他应当提交的材料。二、受理审查区房管部门对提交材料进行审核。不符合规定的,退回提交材料,并一次性告知原因。三、备案并出具《业主备案证明》符合条件的在3个工作日内向业主委员会出具《业主委员会备案证明》,并告知乡(镇)人民政府、街道办事处等单位。四、印模备案业主委员会持《业主委员会备案证明》刻制印章,并将印模报县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处。五、资料归档将《业主委员会备案证明》、业主委员会印模及业主大会业主委员会成立相关资料归档郑州市人民政府[关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见] 郑州市人民政府文件郑政〔2011〕76号郑州市人民政府关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:为进一步加强物业管理工作,改善行业建设环境,破解企业发展难题,规范企业经营行为,提升物业服务品质,促进和谐社区建设,依据相关政策法规,结合我市实际,制定支持物业管理行业持续健康发展的意见,请认真贯彻执行。一、指导思想认真贯彻落实科学发展观,以构建和谐郑州、提高群众生活质量为出发点,按照“拓宽思路、多策并举”的原则,大力支持物业服务企业健康快速发展,为广大业主提供规范优质服务,拓宽物业管理领域,扩大专业物业公司管理覆盖面,提升企业服务水平和质量,充分发挥物业管理在优化生产生活环境、拉动经济增长、增加就业、促进社会稳定和谐等方面所起的作用。二、发展目标(一)新建住宅小区实施专业化物业服务覆盖率达到100%,%u65B0建住宅项目物业管理招投标率达到100%。(二)每年创建1―3个国家级物业管理示范项目和8―10个省级物业管理示范(优秀)项目。(三)每年新增1―3家一级资质物业服务企业和3―5家二级资质物业服务企业。(四)每年新增3000―4000个就业岗位。三、支持物业管理行业发展措施(一)加强行业监督、管理和引导,提高行业综合竞争力1.加强对物业管理行业的监督和指导。物业管理行业主管部门要加强对物业服务企业的监督和指导,建立健全物业服务企业进入和退出机制。各县(市、区)人民政府要认真落实物业管理联席会议制度,定期召开物业服务企业座谈会,听取意见和建议,解决发展中遇到的困难和问题。定期与业主委员会、居民委员会座谈,开展各种形式的业主满意度调查。日常检查与动态考核相结合,评价物业服务企业业绩以业主满意度为主要指标。建立健全物业服务企业诚信体系,监督企业诚信经营。2.增强物业服务企业的服务意识。物业管理行业主管部门要引导物业服务企业找准市场定位,强化服务意识,做到管理服务不越位、不缺位、不错位。物业服务企业要参照行业标准,依据物业服务合同,制订严格的企业服务标准,使之规范化和制度化,并注意拓宽与业主沟通的方式和渠道,最大限度地赢得业主的理解和支持。3.提高物业服务企业的市场综合竞争力。物业管理行业主管部门要鼓励物业服务企业拓宽经营服务领域,实现物业服务产业化,积极尝试为业主提供各种形式的专项服务和特约服务。要丰富经营内容,打破单一的服务模式,逐步向物业服务集成、政务商务、礼仪接待等外围空间拓展服务,发挥自身优势,实现物业管理行业的持续健康发展。(二)加大政策扶持力度,促进物业管理行业发展1.鼓励人才引进。物业服务收费实行政府指导价的,管理普通住宅类的物业服务企业,与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费,经政府有关部门批准,可以安排相应比例的公益性岗位,享受公益性岗位补助政策。2.鼓励企业招用失业职工。物业服务企业新增岗位中,当年新招用持《就业失业登记证》并符合《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》(财税〔2010〕84号)规定的人员,物业服务企业与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的,3年内按照实际招用人数享受有关税费优惠政策,符合条件的可享受基本社会保险补贴政策。3.合理确定物业服务企业税收的税基。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额部分征收营业税。符合查帐征收的物业服务企业,所得税可按查帐征收方式征收。4.行政、事业单位向物业服务企业收取行政事业性收费项目,按照政策规定能免缴的一律免缴;不能免缴的按照最低标准收取。(三)加大对优秀物业服务企业的奖励力度,鼓励优秀企业做大做强,努力提高行业发展水平1.市政府每年对获得郑州市“十佳物业服务企业”资格的物业服务企业进行表彰,并给予5万元奖励。2.引导物业服务企业提质升级。物业服务企业资质由三级升为二级、二级升为一级的,分别给予2万元、5万元奖励。3.引导物业服务企业提升服务品质,创优争先。物业服务企业管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉的,分别给予物业服务企业10万元、5万元的奖励。4.对管理老旧小区的物业服务企业实施奖励,鼓励企业承担社会责任。对新增老旧小区(纳入全市老旧小区改造计划)管理面积5万平方米以上,并签订5年以上期限的物业服务合同,承诺提供三级以上服务的物业服务企业给予10万元奖励,奖励经费按照3:3:4的比例从合同签订第一年关于开展物业管理行业一次性调查的通知 (建住房函[2001]188号) (一)指标解释 3、企业从业人员情况 7、业主委员会:指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记备案,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。《物业管理条例》 (国务院令第379号)第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章 业主及业主大会 第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利: (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。第十四条召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。建设部关于印发《业主大会规程》的通知 (建住房[2003]131号)第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第五条 业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。第六条 筹备组应当做好下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。河南省人大常委会第36号,《河南省物业管理条例》第二章 第九条尚未召开首次业主大会的,当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,到所在地房地产管理部门办理登记备案手续。第十五条业主委员会凭房地产管理部门核发的备案证书,申请刻制印章。业主委员会应当将印章式样报当地房地产管理部门备案。中华人民共和国物权法(草案)第七十七条业主可以设立业主会议,选举业主委员会。 县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会,给予指导和协助。中华人民共和国物权法(中华人民共和国主席令第六十二号)第七十五条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。物业管理条例(2007修订)(国务院令第504号)一、将第十条第一款修改为:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《郑州市物业管理条例》 第一章 总则第七条街道办事处、乡(镇)人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系,协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督,并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。第十条已建成物业,其管理区域已经形成且无争议的,可以继续作为独立的物业管理区域。尚未划分或者确需调整物业管理区域的,由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府按照有关规定划定或调整,并向业主公告。第十三条筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中,业主代表应不少于成员总数的二分之一。筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告,公告时间不得少于七日。筹备组工作所需经费,由建设单位承担。第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向县(市)、区房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 (建房[2009]274号) 第一章第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第三十三条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。《郑州市人民政府关于郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见》郑政〔2011〕8号三、工作目标:(四)业主大会、业主委员会成立及运行指导监督得力,业主自主管理能力增强,社区和谐指数不断提升。四、工作要求: (二)科学指导业主大会建设,提升业主自主管理水平。业主大会制度是业主自主管理的有效途径,是维护业主权益的基本形式。业主大会工作核心在自我建设,重点在指导监督,必须作为一项经常性工作常抓不懈。县(市、区)房管部门主要负责业主大会工作的业务指导,街道(乡镇)负责业主大会工作的具体组织协调、日常指导和监督。要把握首次筹备、换届改选、运行监督三个重要环节,引导业主正确行使民主权力,指导业主大会、业主委员会依法设立、科学运作。要加大对业主委员会的扶持力度,有计划地组织学习培训和经验交流,并根据财政状况给予业主委员会成员(楼栋长)适当的岗位补贴。(四)完善物业项目退出机制,确保小区日常管理不失控。街道(乡镇)要本着“维护业主利益、维护社会稳定、依法平稳过渡”的原则,协调做好物业服务项目退出和接管的衔接交接工作,保持小区物业管理的连续性。对违规弃管、拒不撤出、恶意毁约的开发建设单位、物业管理单位,相关部门应给予行政干预,责令限期改正,依法作出处理。街道(乡镇)要建立应急托管机制,对物业服务企业撤离后业主大会尚未成立或业主大会不能履行责任,物业管理难以落实的住宅小区实行临时委托管理。同时,积极指导业主、业主大会选聘物业服务企业,尽快实施规范化的物业管理。五、职责分工:三)县(市、区)政府负责辖区物业管理工作的领导和组织工作,落实综合协调管理责任,制定本区物业管理相关政策措施。县(市、区)房管部门具体负责辖区物业管理行业的指导监督,负责业主大会工作的业务指导和业主委员会备案,检查考评物业服务质量,组织物业管理区域划分,参与新建住宅项目的承接查验,协同物业管理项目交接工作,负责物业管理工作的业务指导和人员培训,进行物业管理工作绩效考核等工作。(四)街道(乡镇)具体负责物业管理纳入社区建设工作,建立联动协调、投诉受理和综合服务保障机制,参与辖区业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量,协调物业管理项目交接等工作,牵头组织业主大会召开和业主委员会选举,备案业主委员会选举结果,指导和监督业主大会、业主委员会日常运作等。(五)市物价局负责完善物业服务收费办法和标准,查处违法违规收费行为;市民政局负责社区居委会的业务培训,加强社区居委会对业主委员会的指导监督;市财政局负责制定老旧住宅区长效管理补贴资金政策,纳入年度财政预算;市工商局负责街道物业服务机构登记注册工作;市地税局负责落实街道物业服务机构相关税收政策;市司法局负责物业矛盾调解工作制度的落实和业务指导;市人力资源和社会保障局负责落实街道物业服务机构的就业扶持政策;市城市管理局负责查处和治理违法搭建等影响市容的行为;市规划局负责查处和治理擅自改建扩建行为。市建委、市公安局、市园林局等相关部门按照各自职责,分工协作,密切配合,共同做好物业管理纳入社区建设的相关工作。惠政文〔2016〕48号《郑州市惠济区人民政府关于规范提升新型社区物业管理工作的实施意见》(二)工作要求1.业主大会的成立依据《郑州市物业管理条例》相关规定,符合业主大会成立条件的新型社区,应当由社区所在地镇(街道)组织成立业主大会筹备组,根据《住房和城乡建设部关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》(建房〔2009〕274号)的规定,在社区所在地镇(街道)物业管理办公室的指导下,召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会。物业管理区域内的业主具有社区居民委员会(村民委员会)成员或党组织成员身份的,可由筹备组直接提名为业主委员会委员候选人。2.物业管理模式新型社区原则上以实行市场化、专业化物业服务为主,由业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理,双方签订物业服务合同,由物业服务企业按照所订立的物业服务合同和行业服务规范,提供相应的物业服务;也可按业主大会的决定,采取镇(街道)介入、业主自治等管理模式实施物业管理。河南省物业管理条例(修订草案)(征求意见稿)

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